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城市綜合體面臨的挑戰和未來發展趨勢

日期:2017年11月23日 09:18
城市綜合體不僅要對現在的市場和項目進行自身完善,還需要前瞻未來規劃的可行性
 
城市綜合體因其節約土地、整合業態、減少通勤成本、降低開發風險、滿足各類空間需求等五大優點,可以使各業態和諧共融,形成協同效應。但其也面臨各種挑戰,首先是業態同質化嚴重,主要以辦公樓、商業及酒店為核心業態,競爭激烈。 其次是傳統業態進入飽和周期,未來需求有限。而且供應過大導致空置率上升,開發風險加大。
 
針對面臨的問題,需要全面升級現有的傳統業態,提早向前“跨出一步”做出優化轉型,做到“物業類型多元化”、“共享辦公整合化”、“商業業態娛樂化”、“內部空間藝術化”、“酒店品牌新穎化”和“服務式公寓年輕化” 。
 
 
趨勢一:物業類型多元化
 
首先, 未來商業綜合體將不再局限于傳統的辦公、商業、酒店、公寓等業態;其次,未來為了適應消費者的不同興趣,將會增加很多新的業態:例如休閑娛樂、文化藝術、展覽、博物館、教育、養老健康等。引進這些業態的項目有:日本大阪Grand Front、韓國首爾Star City等。
 
 
趨勢二:共享辦公整合化
 
眾創和共享辦公在國內快速流行起來,典型的項目有裸心社、SOHO 廣場 3Q辦公, 優客工場、酷窩等,基本上復制了美國 WeWork 商業模式。其特點包括:靈活多變辦公空間,使客戶有多樣的選擇;創意舒適配套,提供配套設施豐富,為客戶提供全方面的配套服務;商務社區平臺,使辦公空間更為開放,并設置公共空間,讓客戶可以擴展社交圈;社區平臺的搭建提升品牌價值,讓客戶享受空間之外的溢價。
 
目前,共享辦公市場已開始整合,今年4月,優客工場與洪泰創新空間戰略合并,成為國內主要聯合辦公并購案。7月,裸心社與新加坡聯合辦公品牌 JustCo 合并,打造亞洲最大聯合辦公企業。7月WeWork和軟銀組成合資公司,投資亞洲市場。
 
 
趨勢三:商業業態娛樂化
 
傳統的商業模式受到電商的極大地沖擊,大量的購物中心除了大幅增加餐飲、服務、親子教育、影院等體驗式業態來應對,還增加有特色的娛樂休閑業態。這種模式來自北美,國際上知名的有Mall of America, 西埃德蒙頓Mall等,這些項目當中設置了室內主題游樂園,水族館、室內水上樂園、冰球場、音樂劇場等。
 
國內商業也在不斷引入娛樂業態,例如,樂高室內游樂園 “樂高探索中心”落戶上海長風景畔廣場;百聯世茂國際廣場引入Hello Kitty樂園;深圳華僑城歡樂海岸建有水族館海洋奇夢館,等等。
 
 
趨勢四:內部空間藝術化
 
一些新興的綜合體開始嘗試在內部空間融入文化藝術的特色,來吸引消費者。其中,北京僑福芳草地、上海K11等就有著相當成功的嘗試,K11除了在香港、上海外,已開始在武漢、寧波等二線城市布局。
 
 
趨勢五:酒店品牌新穎化
 
之前,高星級酒店的優勢就是統一的風格。而這種同質化現象卻成為其發展的阻礙。新一代的酒店住客,特別是年輕企業家, 經常出行的年輕企業管理者們的需求發生了巨大變化,他們追求不一樣的旅行體驗。為了適應這種需求的變化,一些國際酒店集團紛紛推出新品牌來豐富品牌組合以及增加市場吸引力。
 
凱悅在新天地率先引進以創意設計和本土文化結合的特色酒店品牌Andaz。許多國際酒店集團也紛紛搶灘精品酒店市場,如喜達屋集團在北外灘引入具有標志性設計和現代豪華感的W 酒店。這些新穎的特色和精品酒店品牌的引入,將為消費者帶來與傳統高星級酒店差異化的體驗。
 
 
趨勢六:服務式公寓年輕化
 
服務式公寓改變原有的高端豪華的傳統形象,開始提供年輕化的品牌選擇和更有競爭力價格的產品。lyf 特色是創意化和年輕化的設計,以及體現趣味、創意、共享為特色的年輕化的服務式公寓。而“途家盛捷”主要針對中層和中高層白領和短期商務差旅客戶提供有競爭力價格的服務式公寓產品。
 
大數據時代已經來臨,城市建設必然會根據生活在其中的城市人做出相應調整,城市綜合體不僅要對現在的市場和項目進行自身完善,還需要前瞻未來規劃的可行性。

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