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“一帶一路”如何為房企出海撐腰?

日期:2017年7月19日 11:13
    從2009-2016年,已公布國內房企對“一帶一路”沿線國家和地區的并購金額約77億人民幣,其中2014-2016年內(“一帶一路”于2013年9月提出)的規模約占62億人民幣。主要以東南亞國家的物流地產、寫字樓和酒店等物業類型為主。除并購外,近年來國內房企也正加速布局“一帶一路”沿線國家的住宅、商業、產業地產及基建等項目的投資。
 
 
    自2013年習近平主席提出共建一帶一路的合作倡議以來,4年間,一帶一路建設從無到有、由點及面,進度和成果超出預期。2017年5月14日-15日,一帶一路國際合作高峰論壇在北京成功舉行,作為中國倡導的首個國際高峰論壇,受到了國際社會的廣泛關注和積極響應,論壇達成了政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通、民心相通的“五通發展”共識。
 
 
    截至目前,中國提出的共建“一帶一路”倡議已得到100多個國家和國際組織的響應,先后與沿線國家和國際組織簽署了60多份政府間合作協議。伴隨著諸多合作成果的全面落地,一帶一路倡議逐漸上升為國家頂層戰略,而一帶一路峰會之后,也將逐漸進入以企業為主導的落地推進階段。
 
一、房企海外投資新常態
 
    2009年,金融危機后的第一年中國房企海外投資便已初露苗頭,至2012年,海外總投資額已達到約700億人民幣。2013年國內市場調控形勢嚴峻、樓市低迷,包括碧桂園、萬科、綠地、萬達在內的眾多房企紛紛試水海外市場,海外房地產投資呈現爆發式增長。當年累計投資14宗,總投資額突破1000億人民幣,也使得2013年成為中國房企大規模出海“元年”。
 
    2013年后,中國房企海外投資穩步上升,投資總額始終保持30%以上的復合增長率。近年受國家鼓勵企業“走出去”的號召,加之一帶一路倡議的提出和落地,最終2015年中國房企海外投資規模達到約1800億人民幣。而2016年則同比增長33%,達到約2400億人民幣。
 
    伴隨著國內傳統地產開發市場規模見頂,逐漸由增量市場轉變為存量市場,行業競爭已然進入白熱化階段。利潤空間持續收窄,使得諸多房企開始探索轉型新陣地。且國內市場周期性調控明顯,政策高壓形成常態化,不利于房企持續穩定經營。
 
    而隨著未來市場長效調控機制的不斷完善,投資需求將受到明顯抑制,為平衡國內市場風險,房企業務紛紛轉向海外投資。可見,國內利潤空間的持續收窄、市場周期性調控和房企的轉型探索需求共同催生了國內房企海外投資規模加速擴張的新常態。
 
區域聚焦新常態
 
    國內房企海外投資一直以來都以發達經濟體熱門城市項目為主,但近年來,伴隨一帶一路的春風,中資企業的投資焦點逐漸聚焦到了一帶一路沿線的發展中國家。富力、碧桂園、綠地等在內的8家國內地產開發企業在東南亞國家已經投入或宣稱的投資總額已經超過了2900億元。
 
    國內房企投資區域聚焦東南亞的新常態主要受國際社會的不穩定因素,以及國家政策的戰略指引作用共同影響。近期國際社會黑天鵝事件頻發,英國脫歐、特朗普上任均為國內房企海外投資方向選擇制造出了迷霧。而此時出于經濟戰略考量而誕生的一帶一路倡議橫空出世,即刻吸引了處于轉型節點的國內房企的高度關注。在國家戰略的庇護下,諸多房企逐漸擁有了走出去的勇氣,而在投資區域的選擇上也理所當然的不謀而合。
 
表:國內房企在東南亞國家計劃投資額
 
 
 
二、房企海外投資新機遇
 
    伴隨著第一屆“一帶一路”國際合作高峰論壇的完美謝幕,與沿線國家簽訂的諸多合作協議將逐漸進入以企業為主導的落地實施階段,而在經貿、基建、城鎮化等眾多合作領域內,出海房企將迎來空間巨大的地產增量市場發展機遇。
 
1、沿線國家城市化空間廣闊
    一帶一路沿線經過60多個國家,人均GDP普遍在中國GDP的一半以下,大部分國家城市化率與中國相比都相差甚遠,這將產生規模巨大的住宅及商業地產需求。而國內房企經過多年國內城市化進程洗禮,在城市住宅、商業配套的開發建設上已經具備國際競爭實力。空間巨大的沿線國家房地產增量市場將成為國內房企可分食的一塊新鮮蛋糕。
 
 
代表企業:碧桂園
    在國內以大盤開發而聞名的碧桂園在海外投資上也是大刀闊斧。碧桂園自2012年開始發力海外市場,已經先后在馬來西亞和澳大利亞成功落地多個項目。
其中最著名的莫過于2016年紅遍全球的“碧桂園森林城市”,這是一個位于新馬經濟特區——依斯干達特區的宣稱投資額將達2500億人民幣,建筑面積4600萬方,可容納幾十萬人口,預計開發周期達20余年的智慧生態大城項目。
除此之外,目前碧桂園還在積極開拓印尼,以及印度、柬埔寨、泰國、越南、俄羅斯和英國等一帶一路沿線國家的房地產市場,可見碧桂園對于走出的意愿之強烈,步伐之堅定。
 
2、經貿合作創造巨大產業地產發展空間
    一帶一路的階段成果包括了與沿線國家建立的56個境外經貿合作區,龐大的產業規模將會出現巨大的產業地產投資空間。
當前我國經濟產業結構轉型升級異常迫切,引導投資資金脫虛向實勢在必行,兩大主因加快了國內產業城鎮化的發展速度。雖然產業城鎮化發展至今仍然沒有廣受認可的發展模式出現,但其B2G的關系本質是確定的。故政府戰略指引的方向,注定是利益聚集的地方。
 
代表企業:華夏幸福
    2016年6月18日,華夏幸福國際總部在新加坡正式開業,這標志著華夏幸福產業新城的海外擴張正全速推進。新加坡是重要的國際金融商業中心,也是海上絲綢之路的重要戰略節點,充分享有一帶一路建設和國際交通樞紐的紅利。華夏幸福將國際總部設立于新加坡,有助于其更好的對接國際資源,切入全球產業鏈市場,順利地在海外投資運營產業新城。
 
3、基礎設施建設
   一帶一路通過基建帶動沿線國家經濟發展,以外交層面的良性互動來確立地緣經濟的競爭優勢,這將為沿線國家和國內創造數量眾多的投資機會。沿線國家鐵路等基礎設施的建設為國內房企參與東南亞等國的投資提供了很好的機遇,具備建筑優勢的房企,諸如綠地、中南將會在一帶一路戰略下的新興國家基礎設施建設上大施拳腳。
代表企業:綠地集團
   2016年底,綠地控股就簽署合作備忘錄,參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目,并有望開啟海外“房產”+“基建”模式新紀元。而承接基建項目為獲取優質房地產開發用地提供了便利,兩者協同將加速綠地的海外布局。
 
三、未來展望
 
    近年,在國家一帶一路戰略指引下,國內房企逐漸邁開了“走出去”的步伐。出于風險考量,國內房企紛紛選擇了“一路”上相對較為了解、又近在咫尺的東南亞市場作為出海目的地。但隨著海外投資經驗的積累,模式的成熟,國內房企海外投資將會有更多元化的選擇不斷涌現。
 
    另外,盡管近期政府對外匯管制趨嚴,海外投資可能受到更多的控制,但據聯合國報告顯示,2016年中國對外投資創歷史新高,首次躍升為全球第二大投資國。這說明政府致力于鼓勵企業“走出去”以及多元化發展的大方向不會改變,這是更高層次的經濟發展需求,預計未來中國房企海外投資將會持續穩定增長。

所屬類別: 行業動態

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